Decydując się na kredyt hipoteczny, zwracamy uwagę na oprocentowanie nominalne, prowizję, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO) i maksymalną kwotę zobowiązania. Rzadko jednak analizujemy sposób jego spłaty, co może być kosztownym błędem. Wybór rodzaju rat wpływa nie tylko na całkowity koszt kredytu, ale także na jego dostępność. Do wyboru są dwie opcje: raty równe i raty malejące.
Jak zbudowana jest rata kredytu hipotecznego?
Zanim kredytobiorca podejmie decyzję, powinien zrozumieć, z czego składa się rata kredytu hipotecznego. Każda miesięczna płatność dzieli się na dwie części:
- Kapitałową – czyli spłatę części pożyczonej kwoty,
- Odsetkową – wynagrodzenie banku za udzielenie kredytu.
Spłacając kapitał, zmniejszamy saldo kredytu, od którego naliczane są odsetki. Oprocentowanie składa się z marży banku oraz stawki referencyjnej, którą może być:
- WIRON (następca WIBOR) – dla kredytów w złotych,
- EURIBOR – dla kredytów w euro,
- LIBOR – dla kredytów we frankach szwajcarskich i dolarach amerykańskich.
Warto pamiętać, że wskaźniki te zmieniają się w czasie, co oznacza, że wysokość raty również może ulegać zmianie.
Przykładowe wyliczenia: rata równa vs. rata malejąca
Załóżmy, że kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny na 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 7% rocznie.
| Rodzaj raty | Pierwsza rata | Ostatnia rata | Łączna kwota do spłaty | Koszt odsetek |
|---|---|---|---|---|
| Raty równe | 2 120 zł | 2 120 zł | 636 000 zł | 336 000 zł |
| Raty malejące | 2 750 zł | 1 000 zł | 577 500 zł | 277 500 zł |
➡ Wniosek: Wybierając raty malejące, kredytobiorca zapłaci o 58 500 zł mniej w odsetkach, ale na początku musi liczyć się z wyższymi ratami.
Czym charakteryzują się raty równe?
Raty równe, zwane również annuitetowymi, to najczęściej wybierany wariant. Ich główne cechy to:
- Stała wysokość raty przez cały okres kredytowania (przy zmiennym oprocentowaniu może się zmieniać).
- Łatwiejsze zarządzanie budżetem domowym – kredytobiorca wie, jaką kwotę będzie płacił co miesiąc.
- Lepsza zdolność kredytowa – ponieważ początkowe raty są niższe niż w systemie rat malejących, bank może udzielić wyższego kredytu.
Jednak w systemie rat równych w początkowym okresie kredytowania spłacane są głównie odsetki, a kapitał w mniejszym stopniu. To oznacza, że dłużnik wolniej zmniejsza saldo swojego kredytu.
Czym wyróżniają się raty malejące?
Raty malejące, zwane kapitałowymi, polegają na tym, że kwota kapitału do spłaty jest dzielona na równe części, a odsetki naliczane są od malejącego salda kredytu. Główne cechy tego rozwiązania to:
- Szybsza spłata kapitału, co oznacza mniejszy całkowity koszt kredytu.
- Mniejsze odsetki w dalszej części kredytowania – ponieważ saldo kredytu szybciej się zmniejsza.
- Lepsza sytuacja w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu – dłużnik szybciej redukuje kapitał, co obniża koszty przedterminowej spłaty.
Jednak raty malejące mają również swoje wady:
- Wyższe pierwsze raty – mogą być nawet o kilkaset złotych wyższe niż w systemie rat równych.
- Niższa zdolność kredytowa – wyższa początkowa rata powoduje, że bank może przyznać niższą kwotę kredytu.
Raty równe czy malejące – które wybrać?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Raty równe są lepszym rozwiązaniem dla osób, które chcą mieć stabilną ratę i uzyskać wyższą kwotę kredytu. Raty malejące będą korzystniejsze dla osób, które mogą sobie pozwolić na wyższe początkowe raty i zależy im na jak najszybszej spłacie zobowiązania.
Przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i porównać obie opcje, biorąc pod uwagę całkowity koszt kredytu i zdolność kredytową. Zawsze możesz również skontaktować się z ekspertem finansowym, który pomoże ci zdecydować o najlepszej opcji.
Myślisz o kredycie hipotecznym? Sprawdź, jak zaoszczędzić nawet 100 tys. zł –> sprawdź bezpłatnie
