Co obniża zdolność kredytową?

Zakup nieruchomości wymaga zgromadzenia coraz większych środków. Dla wielu Polaków jedynym sposobem na jej posiadanie jest skorzystanie z kredytu hipotecznego. Dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) potwierdzają, że z roku na rok klienci banków zaciągają coraz wyższe kwoty. To oznacza konieczność posiadania większego wkładu własnego i wyższej zdolności kredytowej. Dowiedz się, jakie czynniki mogą ją obniżać i co zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na kredyt.

Co to jest zdolność kredytowa?

Każda instytucja wylicza ją indywidualnie na podstawie dochodów, wydatków, kosztów utrzymania i nie tylko, zgodnie z wewnętrzną polityką. Oznacza to, że w jednym banku uzyskanie kredytu będzie możliwe, a w innym – już niekoniecznie. Różnice w wyliczonej zdolności kredytowej mogą sięgać dziesiątek tysięcy złotych.

Dane BIK-u pokazują, że regularnie rośnie wartość wnioskowanych kredytów hipotecznych. W marcu 2026 roku instytucje otrzymały ponad 63 tys. wniosków o takie zobowiązanie na średnią kwotę 506,42 tys. zł. Była o ponad 10% wyższa niż w tym samym miesiącu 2025 roku.

Jeśli chcesz wiedzieć, ile wynosi Twoja zdolność, możesz skonsultować się z ekspertem finansowym. Zainteresuj się tym na długo przed złożeniem wniosku. Jeśli okaże się, że nie masz szans na pozytywną decyzję kredytową, zyskasz czas na poprawę zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa – co ją obniża?

Twoja zdolność kredytowa może być za niska z wielu powodów. Przyjrzyjmy się różnym czynnikom, które mogą zmniejszać Twoje szanse na uzyskanie środków od banku.

Zbyt wysokie zobowiązania finansowe

Masz niewielki kredyt ratalny na sprzęt RTV lub meble? Spróbuj go spłacić w całości, aby nie blokował Twojej zdolności kredytowej. Zwrot całego kapitału może spowodować, że otrzymasz nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej kredytu. Mowa tutaj o niewielkich zobowiązaniach – według BIK-u średnia kwota kredytu ratalnego w lutym 2026 roku wynosiła 2055 zł.

Twoja karta kredytowa również zmniejsza zdolność. Jeśli ją masz i nie używasz, lepiej z niej zrezygnuj. Sprawa wygląda podobnie, jeżeli chodzi o zakupy z odroczoną płatnością. Wszystkie Twoje kredyty i pożyczki są odnotowywane w historii kredytowej w BIK-u. Bank sprawdza w nim scoring – nie ukryjesz spłacanych zobowiązań.

Niskie lub nieregularne dochody

Do obniżenia zdolności kredytowej przyczyniają się niskie zarobki. Musisz mieć na tyle wysokie dochody, aby bank uznał, że stać Cię na spłatę raty w danej wysokości. Samo posiadanie umowy o pracę nie gwarantuje uzyskania finansowania. Jeśli masz niskie podstawowe wynagrodzenie, a dużą część otrzymywanej kwoty stanowią nieregularne prowizje lub premie, bank może uznać taki dochód za nieregularny i mniej przewidywalny. Możliwe, że przy obliczaniu Twojej zdolności kredytowej uwzględni tylko stałą część wynagrodzenia, a z części nieregularnej – wyłącznie średni wpływ z określonego czasu.

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) banki sprawdzają wskaźnik DTI (Debt to Income), czyli stosunek wszystkich zobowiązań do dochodów. Powinien wynosić:

• do 50% zarobków – jeśli Twoje dochody nie przewyższają średniej krajowej;

• do 65% zarobków – gdy są wyższe.

Wysokie comiesięczne wydatki

Bank analizuje historię Twojego rachunku bankowego. Jeśli wynika z niej, że masz zbyt wysokie wydatki w stosunku do zarobków, nie otrzymasz kredytu. Raty w połączeniu z innymi kosztami nie powinny wynosić więcej niż 50% dochodu. Bank zazwyczaj analizuje historię rachunku bankowego z 3-6 miesięcy. Zastanów się, jak możesz obniżyć miesięczne koszty utrzymania.

Jednym z takich zbędnych wydatków mogą być subskrypcje. Z badania przeprowadzonego przez ING Bank Śląski wynika, że korzysta z nich około 46% Polaków, a większość ma wykupiony dostęp do wielu. 38% z tych osób przyznaje, że zdarza im się płacić za subskrypcje, z których nie korzystają. Jeśli to dotyczy również Ciebie, zrezygnuj ze zbędnych wydatków.

Wielkość gospodarstwa domowego

Na ocenę zdolności kredytowej wpływa również liczba osób na utrzymaniu. Im jest ich więcej, tym wyższe koszty. Najlepiej, aby więcej niż jeden domownik osiągało zarobki. W takiej sytuacji można ustalić współkredytobiorcę i poprawić swoją zdolność kredytową.

Wiek wnioskującego o kredyt

Jeśli masz 60 lat, a bank określa górną granicę na 70 lat, to nie dostaniesz kredytu hipotecznego na 25 czy 35 lat. Zanim złożysz wniosek w różnych bankach, upewnij się, jakie wymogi stawiają. W poniższej tabeli sprawdzisz, ile wynosi maksymalny wiek w dniu spłaty ostatniej raty przy kredycie hipotecznym w niektórych instytucjach.

Zarobki na podstawie umowy cywilnoprawnej

Banki zazwyczaj akceptują takie dochody, ale oczekują udokumentowania dużo dłuższego okresu osiągania zarobków i ciągłości umów. Przeważnie wymagają 12, ale mogą nawet 24 miesięcy. Ważne, aby umowa obowiązywała jeszcze przez długi okres. Twoją sytuację może poprawić wyższy wkład własny.

Działalność gospodarcza i opodatkowanie ryczałtem

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oznacza, że płacisz podatek od wszystkich wpływów, których nie obniżasz kosztami ich uzyskania. To oznacza, że bank nie wie, ile wynoszą Twoje zarobki z własnej działalności gospodarczej. Większość instytucji akceptuje takie źródło zarobków, ale nie uwzględni całej kwoty przy kalkulacji zdolności kredytowej.

W zależności od banku przyjmie od 20 do 80% przychodów. Dlatego przed podjęciem decyzji, gdzie złożysz wniosek, upewnij się, jak dana instytucja podchodzi do przychodów z działalności przy opodatkowaniu ryczałtem. Aby zwiększyć szanse, wnioskuj tam, gdzie bank uwzględni jak największą część zarobków.

Zła historia kredytowa

Jeśli masz pozytywną historię kredytową w BIK-u, rosną Twoje szanse na kredyt. W przypadku gdy odnotowane są w niej opóźnienia powyżej 30 dni, to może utrudnić uzyskanie zobowiązania. Terminowe spłacanie rat jest niezbędne, ale banki są w stanie zaakceptować niewielkie opóźnienia. Kredytodawca zwraca uwagę na scoring BIK – im wyższy, tym większe szanse na finansowanie.

Budowanie pozytywnej historii kredytowej powinno rozpocząć się na długo przed złożeniem wniosku o zobowiązanie zabezpieczone hipoteką. Możesz to robić np. poprzez terminową spłatę kredytu gotówkowego.

Więcej o tym, co wpływa na zdolność kredytową przeczytasz w osobnym artykule.

FAQ

Źródła:

1. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/867638/o-80-5-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-marcu-2026-r

2. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/866642/bik-dane-o-rynku-kredytowym-w-lutym-2026-r

3. https://media.ing.pl/informacje-prasowe/926/pr/830549/masowo-placimy-za-subskrypcje-z-ktorych-nie-korzystamy-ogarnij-swoje-subskrypcje-z-aplikacja-ing