Błędy kredytobiorcy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego

Polacy zaciągają coraz wyższe kredyty hipoteczne i jednocześnie wielu musi zdecydować się na długi okres spłaty, aby podołać spłacie comiesięcznych rat. Jeśli dopiero planujesz skorzystanie z takiego zobowiązania, solidnie się do tego przygotuj. Nawet małe niedopatrzenie może Cię sporo kosztować. Jak tego uniknąć? Sprawdź, jakie są najczęstsze błędy popełniane przez kredytobiorców.

Na co uważać przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podaje, że średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w grudniu 2025 r. wyniosła 487,77 tys. zł. Była wyższa o 9,7% w porównaniu z grudniem 2024 r. Zakup nieruchomości wymaga coraz większych środków, co powoduje, że coraz większy odsetek klientów wybiera czas spłaty powyżej 25 lat.

Nie decyduj się na takie zobowiązanie bez odpowiedniego przygotowania. Niewiedza może Cię dużo kosztować. Przyjrzyjmy się, jakie możesz popełnić błędy i jak ich uniknąć.

Zaciągasz kredyt hipoteczny w swoim banku bez sprawdzenia innych ofert

Masz w danym banku konto osobiste od dawna, wysokie wpływy i zakładasz, że na pewno od tej instytucji otrzymasz zobowiązanie na bardzo dobrych warunkach? To możliwe, ale nigdy nie przesądzaj, że na pewno od tej instytucji uzyskasz najtańszy kredyt.

Czy warto zapytać o ofertę kredytu hipotecznego w Twoim banku? Zdecydowanie tak. To, że masz w nim konto od wielu lat może pozytywnie wpłynąć na zdolność. Możliwe też, że instytucja będzie od Ciebie wymagać mniejszej liczby dokumentów niż od zewnętrznych klientów. Ale to nie przesądza, że otrzymasz najlepsze warunki. W każdym przypadku porównaj propozycje co najmniej kilku banków.

Nie sprawdzasz swojej historii w BIK-u przed złożeniem wniosku o zobowiązanie

Zanim bank wyda decyzję kredytową, sprawdzi, jak wygląda Twoja dotychczasowa historia spłaty rat. Chce wiedzieć, czy jesteś rzetelnym kredytobiorcą. Każdy bank sprawdza bazę BIK-u – jeśli masz w niej negatywne wpisy, wynikające z opóźnień w spłacie, to Twoje szanse na otrzymanie kredytu maleją. Dlatego koniecznie sprawdź przed złożeniem wniosku kredytowego swoją historię.

Wydaje Ci się, że wszystkie zobowiązania masz spłacone i sprawdzanie raportu to strata czasu? Zdarza się, że negatywne wpisy trafiają do BIK-u przez błąd pracownika instytucji. W takim przypadku musisz do niej złożyć wniosek o jego skasowanie. Nie może tego zrobić BIK, a wyłącznie instytucja, która dodała wpis.

Niesprawdzenie zdolności kredytowej

Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, to dużo wcześniej, co najmniej kilka miesięcy, sprawdź, czy masz zdolność kredytową. Każdy bank wylicza ją indywidualnie według własnych kryteriów. Jedna instytucja może ustalić, że nie masz szans na kredyt, podczas gdy inna przyzna Ci zobowiązanie.  

Najlepiej porozmawiaj z ekspertem finansowym, który na podstawie uzyskanych od Ciebie danych ustali, czy masz zdolność kredytową. Pomoże Ci wybrać banki, do których warto złożyć wniosek, gdyż masz w nich szansę na uzyskanie kredytu.

>> Czytaj więcej o tym jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Zmiana pracy bezpośrednio przed złożeniem wniosku kredytowego

Banki zwracają uwagę na źródło dochodów, a umowa o pracę na czas nieokreślony jest preferowana. Jednak znaczenie ma również ciągłość zatrudnienia. Zanim zdecydujesz się na zmianę pracodawcy, upewnij się, jakie to będzie mieć konsekwencje.

Banki mają różne podejście do kwestii ciągłości zatrudnienia. Jeśli będziesz mieć wyższe wynagrodzenie, ale umowę wyłącznie na okres próbny, Twoje szanse na uzyskanie kredytu będą mniejsze. Szanse zwiększa ciągłość zatrudnienia w danej branży czy też deklaracja pracodawcy, że zatrudni Cię na stałe po okresie próbnym. Lepiej unikaj zmiany bezpośrednio przed wnioskowaniem o kredyt. Odłóż ten moment do czasu uzyskania zobowiązania.

Nie próbujesz zgromadzić wyższego wkładu własnego niż wymagany przez banki

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, musisz mieć wkład własny w wysokości 10-20% wartości kupowanej nieruchomości. Tylko część banków akceptuje 10%, ale wtedy wymagają dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

To nie oznacza, że nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Jeśli kwalifikujesz się do programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, masz szansę na takie zobowiązanie dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Jednak im niższy wkład własny, tym wyższe koszty zobowiązania. Spróbuj zgromadzić większy wkład i pamiętaj, że mogą nim być nie tylko oszczędności na koncie.

Z drugiej strony, jeśli zgromadzenie wyższego wkładu wymagałoby odłożenia zakupu nieruchomości na przyszłość, zazwyczaj nie warto zwlekać. Po zaciągnięciu zobowiązania możesz nadpłacać raty i dzięki temu zmniejszyć koszty kredytu.

Składasz wniosek tylko do jednego banku

Bank może odrzucić wniosek z różnych przyczyn, które nie były brane pod uwagę na etapie analizy ofert, np. braku akceptacji danej nieruchomości jako zabezpieczenia.

Warto ubiegać się o kredyt w 2-4 instytucjach. Wtedy jedno odrzucenie wniosku nie będzie dużym problemem. Poza tym, jeśli otrzymasz od banków konkretną ofertę finansowania, możesz je porównać i wybrać najkorzystniejszą.

Nie zwracasz uwagi na rodzaj oprocentowania

Oprocentowanie może być stałe (okresowo przez 5-10 lat) lub zmienne. Jeśli wybierzesz stałe, będzie takie samo przez określony czas. Po upływie 5-10 lat przejdziesz na zmienne albo pozostaniesz przy stałym według oprocentowania zgodnego z aktualną ofertą banku.

A jakie wybierają obecnie Polacy? Dane za ostatnie kwartały prezentuje poniższa tabela (źródło: raport AMRON-SARFiN).

W ostatnich kwartałach rośnie odsetek kredytów z oprocentowaniem zmiennym, co wynika m.in. z serii obniżek stóp procentowych. Jednak w dalszym ciągu najczęściej kredytobiorcy wybierają stałe. Jeśli chcesz uniknąć dużych wahań raty, to może być optymalny wybór. W ogólnym rozrachunku tańsze może się okazać oprocentowanie zmienne.

Najczęściej zadzawane pytania FAQ

Źródła:

1. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/863026/bik-o-41-3-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-grudniu-2025-r

2. https://amron.pl/raporty/