Wkład własny jest niezbędny, jeśli zamierzasz wnioskować o kredyt hipoteczny. To tzw. udział finansowy klienta w kosztach zakupu lub budowy nieruchomości.
Obowiązek wniesienia wkładu własnego wynika z przepisów ustanowionych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Składają się na niego najczęściej oszczędności kredytobiorcy, jednak może nim być również nieruchomość lub grunt. Sprawdźmy, w jaki sposób zebrać wymagane środki.
Wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego – czym jest?
Wkład własny to suma pieniędzy, którą bank wymaga od kredytobiorcy jako kapitał na poczet kredytu hipotecznego. Każda osoba wnioskująca o zobowiązanie, które chce przeznaczyć na zakup nieruchomości, musi posiadać określoną wartość środków finansowych lub ich ekwiwalent.
Wartości wkładu nie ustala się kwotowo, tylko procentowo. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Wielkość wkładu własnego ustala Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Gdy kredytobiorca decyduje się na zakup mieszkania, wtedy wkład własny jest traktowany jako część jego ceny. W przypadku, gdy zobowiązanie dotyczy budowy domu, wtedy środki te traktowane są jako część kosztów wynikająca ze sporządzonego kosztorysu. Wycenę budowy domu przygotowuje najczęściej firma budowlana.
Sposób wniesienia wkładu własnego jest określany przez instytucję finansową. Nie zawsze wkładem własnym musi być gotówka, może ją stanowić grunt, nieruchomość, a także obligacje, papiery wartościowe itd.
Wkładu własnego nie wpłaca się do banku. Kredytobiorca musi tylko wysłać potwierdzenie, że określoną kwotę zgromadził i przesłał na rachunek sprzedającego mieszkanie.
Dlaczego banki wymagają wkładu własnego? Czym jest Rekomendacja S?
Już od lat w Polsce banki wymagają, żeby kredytobiorca posiadał wkład własny przy kredycie hipotecznym. Wysokość tego wkładu w wydanej przez siebie Rekomendacji S ustaliła Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Dokument ten stanowi zbiór dobrych praktyk, które są skierowane bezpośrednio do banków. Podstawą powstania Rekomendacji S jest ustawa Prawo Bankowe z sierpnia 1997 roku. Pierwszą wersję tego dokumentu zatwierdzono w 2006 roku, później nowelizowano w 2013 roku po globalnym kryzysie finansowym na rynku nieruchomości.
Najnowsza, obecnie obowiązująca wersja Rekomendacji S, powstała w grudniu 2019 roku. Jednak KNF dał czas instytucjom finansowym na jej wprowadzenie. W przypadku banków komercyjnych był to koniec czerwca 2021 roku, a banków spółdzielczych – koniec roku 2022.
Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła obowiązek posiadania wkładu własnego, aby ujednolicić rynek kredytowy i sprawić, żeby działał prawidłowo. Miało to na celu wywarcie presji na banki, żeby udzielały kredytów hipotecznych osobom, których rzeczywiście stać na spłatę takiego zobowiązania. Ten wymóg wobec kredytobiorcy ogranicza ryzyko banków, a także z założenia chroni samych kredytobiorców przed podjęciem niewłaściwej oraz kosztownej decyzji.
Rekomendacja S wprowadziła do polskiego prawa bankowego zasadę, że każdy klient wnioskujący o kredyt hipoteczny, musi dysponować wkładem własnym. W pierwszym okresie funkcjonowania Rekomendacji S, w 2014 roku, wysokość wkładu ustalono na poziomie 5% wartości kupowanej nieruchomości. W 2015 roku wynosił on już 10%, a w 2016 roku – 15% ceny mieszkania.
Ile obecnie wynosi minimalny wkład własny?
Od 2017 roku potencjalny kredytobiorca, aby uzyskać kredyt hipoteczny, musi uzbierać wkład własny wynoszący równowartość 20% ceny nieruchomości, którą zamierza nabyć. Czasami banki zgadzają się na niższą jego wysokość, np. 10%, jednak wtedy wymagają od klienta dodatkowych zabezpieczeń, np. w formie ubezpieczenia.
Podczas analizowania zdolności kredytowej kredytobiorca musi mieć na uwadze, że banki zastosują ogólną zasadę stanowiącą, że im więcej gotówki klient może wyłożyć na zakup nieruchomości, tym większa jego szansa na otrzymanie kredytu.
Sprawdźmy, jakiego wkładu własnego do kredytu hipotecznego wymagają poszczególne banki:
- Alior Bank – 10%;
- PKO BP – 10%;
- Pekao – 10%;
- Bank Millenium – 10%;
- mBank – 10%;
- ING Bank Śląski – 20%;
- Santander Bank Polska – 10%;
- Credit Agricole – 10%;
- Citi Handlowy – 10%;
- BNP Paribas – 20%;
- Bank Pocztowy – 20%.
Należy pamiętać, że banki wymagające 10% wkładu, zgadzają się na kredyt hipoteczny dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę określonych warunków.
Jak obliczyć wysokość wkładu własnego?
Wkład własny oblicza się nie od kwoty kredytu, ale od wartości nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem zobowiązania dla banku. Kredytodawca ustala go na podstawie:
- ceny mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym,
- wartości oszacowanego kosztorysu w przypadku budowy domu (bierze się także pod uwagę cenę działki).
Obliczając wysokość wkładu, należy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy po sporządzeniu operatu szacunkowego. Warto wiedzieć, że banki współpracują z konkretnymi rzeczoznawcami i mogą nie zaakceptować wyceny sporządzonej przez profesjonalistę spoza wyznaczonego rejestru.
Obliczenie przykładowej wysokości wkładu własnego przy zakupie mieszkania, którego wartość wynosi 500 tys. zł:
- minimalny: 10% i wynosi 50 tys. zł;
- minimalny: 20% i wynosi 100 tys. zł.
Obliczenie przykładowej wysokości wkładu własnego przy budowie domu o wartości 700 tys. zł:
- minimalny wkład własny 10% wynosi 70 tys. zł;
- minimalny wkład własny 20% wynosi 140 tys. zł.
W przypadku budowy domu o wartości 700 tys. zł należy pamiętać, że do wkładu własnego może zostać zaliczona działka. Jeśli rzeczoznawca określił wartość domu na 700 tys. zł, a działki na 100 tys. zł, wtedy kredytobiorca musi wnieść do banku 40 tys. zł jako wkład własny, ponieważ reszta jest pokryta wartością działki.
Skąd wziąć wkład własny do kredytu hipotecznego?
Najczęściej wkładem własnym jest gotówka, czyli pieniądze zgromadzone przez kredytobiorcę jako oszczędności, potwierdzające jego umiejętności zarządzania budżetem. Jednak wartość materialną dla banku mają nie tylko pieniądze. Czasami kredytodawca może uwzględnić jako wkład własny posiadane przez wnioskującego dobra materialne, np. działka budowlana lub inna nieruchomość.
Jako wkład własny przy kredycie hipotecznym bank może także zaakceptować pieniądze, które kredytobiorca przeznaczył na realizację inwestycji. W przypadku budowy domu mogą to być np. opłacone i kupione materiały budowlane.
Niektóre banki, jako wkład własny, mogą też uwzględnić posiadane przez wnioskującego o kredyt papiery wartościowe lub kapitał zgromadzony na lokatach oszczędnościowych.
Inną opcją na wkład własny może być zadatek, czyli pieniądze, które wpłaca się na poczet kupna nieruchomości na rynku pierwotnym i stanowiące zabezpieczenie transakcji. Wkładem własnym może być także darowizna, czyli środki otrzymane np. od rodziców. Natomiast osoby oszczędzające w PPK (Pracownicze Plany Kapitałowe) lub na innym koncie oszczędnościowo-emerytalnym (IKE, IKZE) na wkład własny mogą przeznaczyć zebrane tam oszczędności.
Wkład własny to forma potwierdzenia dla banku, że kredytobiorca jest wiarygodny i rzetelny, ponieważ umie rozporządzać swoimi finansami. Im wyższy wkład, tym większe szanse na kredyt hipoteczny. Warto wiedzieć, że środki przeznaczone na wkład własny nie mogą pochodzić z pożyczki, kredytu ani z limitu na karcie kredytowej.
