Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy to się opłaca?

Kredyt hipoteczny możesz zaciągnąć nawet na 35 lat. Oczywiście, nie oznacza to, że musisz czekać tak długo z całkowitą spłatą zobowiązania. Ważne, aby każda rata trafiła do banku przed terminem płatności. Możesz regularnie nadpłacać raty lub spłacić cały kredyt na długo przed terminem. Sprawdź, co jest bardziej opłacalne i z czym wiąże się wcześniejsza spłata kredytu.

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza, że przelewasz na konto banku wyższą kwotę, niż wynika to z harmonogramu. Możesz nadpłacić zobowiązanie, czyli zwrócić część kapitału, lub oddać całość. To oznacza, że zapłacisz odsetki za krótszy okres, czyli zaoszczędzisz.

Tymczasem klienci banków w Polsce zaciągają zobowiązania na coraz dłuższy okres. Potwierdzają to dane z raportu AMRON-SARFiN z III kwartału 2025 roku, a prezentuje je poniższa tabela.

Zdecydowanie największy udział mają kredyty hipoteczne na okres od 25 lat, co nie znaczy, że kredytobiorcy czekają ze spłatą do samego końca trwania umowy. Jak podaje Związek Banków Polskich, przeciętny okres życia kredytu hipotecznego w Polsce wynosi 12-13 lat. Zatem duży odsetek klientów korzysta z możliwości wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Na jakiej podstawie można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

Prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego daje Ci art. 38 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Wynika z niego, że możesz w każdym momencie spłacić całość lub część zobowiązania przed terminem określonym w umowie.

Poniższa tabela prezentuje, czym różnią się nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Jeśli nie możesz sobie pozwolić na całkowitą, wcześniejszą spłatę, rozważ nadpłaty. One również przekładają się na obniżenie kosztów kredytowania. O tym jak efektywnie nadpłacać kredyt hipoteczny przeczytasz w osobnym artykule.

Dlaczego warto skorzystać ze wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ma wiele zalet:

• Poniesiesz niższe koszty z tytułu odsetek, ponieważ bank będzie je naliczać przez krótszy okres.

• Otrzymasz zwrot części zapłaconej prowizji i składki na ubezpieczenie, o ile zostały opłacone z góry.

• Pozbędziesz się dodatkowego obciążenia finansowego.

• Nie musisz obawiać się ewentualnych wzrostów stóp procentowych (które wpływają na wysokość rat ze zmiennym oprocentowaniem).

• Możesz pozwolić sobie na realizację nowych planów zakupowych.

Jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego krok po kroku?

Jeśli masz już kwotę, która wystarczy na wcześniejszą spłatę, podejmij następujące kroki:

• Sprawdź w umowie kredytowej, jakie są warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – czy musisz zapłacić prowizję? Czy bank ma jakieś szczególne wymagania?

• Ustal, jaka kwota pozostała Ci do spłaty – możesz to sprawdzić w bankowości elektronicznej, ale lepiej złóż wniosek i poczekaj na dokładne informacje od banku.

• Złóż dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu – wzór najczęściej znajdziesz na stronach banku lub w bankowości online. Dokument powinien zawierać Twoje dane, numer umowy kredytowej, planowany termin spłaty, numer rachunku kredytowego, zgodę na poniesienie kosztów związanych ze wcześniejszą spłatą. W przypadku nadpłaty – czy chcesz pozostawić okres kredytowania taki sam, czy jednak go skrócić.

• Dokonaj przedterminowej spłaty – wpłać środki w ustalonym terminie na konto kredytowe.

• Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości – do tego potrzebny Ci kwit mazalny, czyli dokument, w którym bank potwierdza całkowitą spłatę kredytu. Zazwyczaj instytucje wydają go automatycznie, ale niekiedy trzeba złożyć wniosek. Potrzebujesz go jako załącznika do wniosku o wykreślenie hipoteki. Koszt tego wykreślenia wynosi 100 zł.

Czy bank musi dokonać zwrotu części prowizji i składki na polisę?

Tak, bank ma taki obowiązek, co wynika z art. 39 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Jeśli spłacisz zobowiązanie przed terminem, kredytodawca musi obniżyć całkowity koszt o odsetki i inne koszty, które przypadają za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Załóżmy, że prowizja przy twoim kredycie wynosiła 10 tys., a to zobowiązanie na 20 lat. Została uregulowana zaraz po zawarciu umowy z bankiem. Zobowiązanie spłacasz po 15 latach, czyli 75% okresu kredytowania. Należy Ci się proporcjonalny zwrot prowizji, który w tym przypadku wynosi 2,5 tys. zł.

A jak to wygląda w przypadku ubezpieczenia na życie? Jeśli składka na polisę jest doliczana do każdej raty, to wtedy nie należy się zwrot, gdyż płacisz na bieżąco. Gdy jednak została zapłacona z góry za dany okres, wtedy już tak. Uwaga: zwrot należy się, jeśli bank zawarł polisę, a Ty płacisz składkę. Jeśli to Twoje indywidualne ubezpieczenie z cesją na bank, nie otrzymasz zwrotu.

Ile wynosi prowizja za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego?

Bank może naliczyć prowizję za przedterminową spłatę wyłącznie w przypadkach określonych przez przepisy. Obowiązują określone limity. Tę kwestię reguluje art. 40 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Jeśli masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, bank może pobrać rekompensatę, jeżeli spłaty doszło w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytowej.

Rekompensata nie może wynosić więcej niż:

• odsetki, które byłyby naliczone od spłaconej kwoty w okresie roku od faktycznej spłaty,

• 3% spłacanej kwoty,

• odsetki, które przypadałyby za okres do końca obowiązywania umowy, jeśli pozostało do niego mniej niż rok.

W przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem bank może naliczać rekompensatę bez względu na to, ile minęło czasu od zawarcia umowy, ale zazwyczaj instytucje tego nie robią.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zawsze się opłaca?

Przeważnie wcześniejsza spłata jest najlepszą decyzją, ale nie w każdym przypadku. Oto, kiedy może się nie opłacać:

• Masz droższe zobowiązania, np. kredyt gotówkowy lub ratalny – w takim przypadku warto rozpocząć spłatę od nich.

• Stracisz płynność finansową – po spłacie powinna Ci pozostać poduszka finansowa na co najmniej kilka miesięcy.

• Masz kredyt na bardzo dobrych warunkach – z niskim oprocentowaniem i wyżej oprocentowane są aktualnie lokaty lub obligacje.

• Bank pobiera wysoką prowizję, która "zje" dużą część korzyści.

Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, ale zazwyczaj wcześniejsza spłata to dobry wybór.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/T/D20170819L.pdf

2. Raporty-amron-sarfin